DIYリフォームをやった狙いと感想【不動産投資体験談】

DIYリフォームをやった狙いと感想【不動産投資体験談】

ども!しんしん(@n_vestor)です。

 

1号物件は徹底的にセルフリフォームにこだわって物件を修繕しました。

 

遅い。遅い。過剰リフォームだ。と言われ...「実際そうだw」と凹みつつ、セルフリフォームをやりきりました。

 

 

この記事では、どうしてDIYリフォームにこだわったのか?その狙いや、終えてからの感想をじっくりまとめました。

 

DIYリフォームをやった狙いと感想

 

 

リフォームの概要はこんな感じです


 

リフォーム概要

 

未経験で知識もないところからのスタートです。

 

調べて実践、失敗して改善という感じで、試行錯誤するプロセスも楽しかったです。孤独だったけどねw

 

 

理由その1:リフォームの相場観をつかむ

 

築古物件は安いけど...気になるところがたくさんあるんですよね


 

  • 和室を洋室に変えたい
  • 和式トイレを洋式トイレに変えたい
  • お風呂をユニットバスに変えたい

 

気になる箇所がいっぱいあって、全部リフォームするといくらかかるかわからない。ネットで調べても嘘くさい情報ばかりで、妥当な金額もわからない。

 

不動産未経験だからリフォーム費用の相場がわからないのは当然なのですが、だからといって「とりあえず外注してみる」とはならないですよね。

 

 

なぜなら、家のリフォームは10万円、20万円かかることは当たり前の世界。リフォーム内容によっては100万円を超えるから。

 

いくら自分が素人だからといって、安易に業者に発注することはできません。

 

DIYリフォームをやった狙いと感想【不動産投資体験談】

 

リフォーム業者に相見積もりをとって安く抑える努力をするのもよいですが、部材費のほか、業者の人件費・利益は必ずのってきます。

 

それを強引に値引き交渉をしようものなら、相手にされなくなるか、手抜き工事をされてしまいます。

 

 

知識・経験があった方が得をする。


 

ということで、最初の物件ではできる限りセルフリフォームすることにしました。

 

 

理由その2:構造の理解を深める

収益不動産を探すとき、立地・築年数・間取り・評価額などを軸に調べます。

 

ぼくのようにド素人でも、日々検索していたらある程度コツをつかむことができます。いわゆる定量的な情報だから、比較しやすいのです。

 

で、困ったのが物件を買うか買わないか判断するときです。。

 

  • 床がフカフカしている
  • 壁に穴が開いている
  • 洗面台が古くて壊れそう
  • 4DKなど間取りが微妙

 

こういうのは定量的に評価しにくい上に、リフォームするにもいくらかかるかわかりません。

 

 

物件を買ってからリフォーム業者に見積もりをとっていては、物件+修繕費で高額になる可能性もありますし、「う~ん、どうしよう...」と迷っている間に誰かが買付をいれてくるかもしれません。

 

 

良い物件はすぐ売れてしまうので...


 

結局のところ、物件を内覧している段階でリフォームイメージやそれにかかる費用を自分で算出できるようにならないと、いけないと思いました。

 

DIYリフォームをやった狙いと感想【不動産投資体験談】

 

それには、構造や設備への理解を深めるしかないと思うのです。

 

DIYリフォームをすれば強制的に知識が深まると考えて、最初の物件ではできる限りセルフリフォームすることにしました。

 

 

 

 

理由その3:手持ち現金の温存

リフォーム業者や管理会社に任せると、作業が早くてキレイに仕上がります。でも結構なお金がかかります。当たり前の話ですが。。

 

  • たくさんの収益物件を所有している
  • 何千万円、何億円も資産がある
  • 銀行の融資が通りやすい

 

こうした環境の場合は、業者にリフォームを任せて、次々と新しい収益物件を開拓していくと思いますが、ぼくは違う。

 

  • 不動産投資ははじめたばかり
  • 何千万円も現金をもっていない
  • 不動産未経験者への銀行融資が渋い

 

こういう環境だったので、極力セルフリフォームで済ませて、キャッシュを温存しようと考えました。

 

 

いつの時代も、キャッシュ・イズ・キング


 

 

 

セルフリフォームをしてみた結果

 

Before
DIYリフォームをやった狙いと感想【不動産投資体験談】

 

After
DIYリフォームをやった狙いと感想【不動産投資体験談】

 

 

素人ながらDIYでセルフリフォームしてみて...学べたことがたくさんありました。ざっくりまとめると、以下になります。

 

悪かった点

  • 当初想定していたよりも時間がかかった
  • 仕上がりが雑。(下手くそ)
  • 自身の人件費を加味すると、激安ではない

 

 

良かった点

  • 実質利回りで50%以上確保できる
  • 壊れても自分で直せばいい...という今後かかる修繕費の不安がなくなった
  • 自分で修繕したらいいや...と今後の物件選びの幅が広がった

 

不動産投資初心者のぼくにとっては、費やしたお金と時間は勉強代、得たものは綺麗になった物件と経験だと思ってます。

 

 

 

動画で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください