築古収益物件にかけるリフォーム代の注意点

築古収益物件にかけるリフォーム代の注意点

ども!しんしん(@n_vestor)です。

 

築古物件での不動産投資をしていると必ずついてまわるのが「リフォーム」ですよね。

 

 

どこをリフォームすべきか、リフォーム代はどれくらいかかるのか...本記事では、不動産投資におけるリフォームについて個人的な見解をまとめます。

 

 

不動産投資におけるリフォーム

 

まず大前提として、自分が住む家のリフォームと、不動産投資におけるリフォームは区別する必要があります。

 

前者は自分自身の生活で、後者は投資です。

 

自分が住んでいる家のリフォームは好きにやればよいですが、不動産投資は「投資」なのでリターンを求めるべきです。

 

つまり、費やしたリフォーム代金はどれくらいで回収できるか考える必要があると思います。

 

 

リフォーム代と回収期間

 

たとえば、60万円のリフォーム代金をかけて、月々の家賃を5,000円アップできた場合...リフォーム代金を回収するまで何か月かかるか考えたことはありますか?

 

 

120ケ月(10年)です...


 

60万円くらいならリフォーム代かけてもいいや!となりがちですが、家賃でリフォーム代を回収するには10年もかかるのです。

 

単純計算で10年なので、実際には税金やらなんやらを加味すると10年以上。10年経過する前に、他も壊れてまたリフォームが必要になるかもしれませんね。。

 

 

 

さらに、家賃値上げにも限界がある

 

どれだけピカピカにリフォームしても、入居者視点では「築古」のまま


 

リフォームで物件の価値を高めて家賃で回収する。この考え方はとても大切だと思いますが、やはり注意点もあります。

 

上記の例では、回収期間10年でしたが、もし月々の家賃を1万円アップできたらリフォームに投資した費用の回収期間は5年となります。

 

リフォームに費やした費用を回収するため、月々の家賃を1万円も上げてしまうと、新築物件、築浅物件と競合することになります。

 

築30年のリフォーム物件と、築3年の物件で家賃・間取りが似ていたら...勝負になりません。。

 

 

 

リフォームは目的ではなく手段

 

 

リフォームは目的ではなく、一つの手段


 

不動産投資において非常に重要な考え方ですし、絶対忘れてはいけないことだと思います。

 

  • 付加価値をつけて差別化するため
  • 使えるように修理するため

 

特に築古物件の場合、自分視点でリフォームをするとキリがありません。

 

ユニットバスにして、カウンターキッチンにして、和室を洋室にして...とあれもこれもリフォームしていくと、莫大な費用が必要になります。

 

築古物件を買って莫大なリフォーム代をかけるくらいなから、少々高くても築浅物件を買った方が投資効率が高いかもしれません。

 

 

築古物件はリフォーム代を抑えて、家賃を下げるのも一つの手段

 

築古物件において極力リフォームをしない、というのも一つの手段となります。

 

物件価格+リフォーム代 で利回りをシミュレーションすると以下になります。

 

 

築浅物件の場合、利回りを落としてでもリフォーム代をかけることはあると思います。中長期的な視点でみれば回収できますし、実需での売却を出口戦略にすることもできますから。

 

一方、500万円以下の物件になると、下手にリフォーム代をかけるよりも、最低限のリフォームに抑えて、家賃を下げて入居させてもよいのです。

 

 

 

家賃を上下させるメリット・デメリット

 

ボロ戸建投資をしていていると「家賃下げると入居者の属性が下がりますよね?」といった相談をいただくのですが...シンプルにまとめると以下になります。

 

  • 家賃を上げると、築浅物件と競合する
  • 家賃を下げると、入居者属性が悪くなる

 

不動産投資では絶対解はないので、どっちが正解ということはありません。

 

物件の周辺環境、賃貸需要を鑑みてどうすべきか...ここが大家としての手腕を問われるところなのだと思います。

 

リフォームは目的ではなく手段」ということを念頭に、取るべき戦略を考えてみましょう。