ども!しんしん(@n_vestor)です。

築古物件での不動産投資をしていると必ずついてまわるのが「リフォーム」ですよね。

どこをリフォームすべきか、リフォーム代はどれくらいかかるのか…本記事では、不動産投資におけるリフォームについて個人的な見解をまとめます。

不動産投資におけるリフォーム

まず大前提として、自分が住む家でのリフォームと、不動産投資におけるリフォームは区別する必要があります。

前者は自分自身の生活で、後者は投資です。

自分が住んでいる家のリフォームは好きにやればよいですが、不動産投資は「投資」なのでリターンを求めるべきです。

つまり、費やしたリフォーム代金はどれくらいで回収できるか考える必要があると思います。

リフォーム代と回収期間

たとえば、60万円のリフォーム代金をかけて、月々の家賃を5,000円アップできた場合…リフォーム代金を回収するまで何か月かかるか考えたことはありますか?

こたえは120ケ月(10年)です。

60万円くらいならリフォーム代かけてもいいや!となりがちですが、家賃で回収するには10年もかかるのです。

10年経過する前に、他も壊れてまたリフォームが必要になるかもしれませんね。。

ただし、家賃値上げにも限界がある

リフォームして物件を価値を高めて家賃で回収する。この考え方はとても大切だと思いますが、やはり注意点もあります。

たとえば先ほどの例で、もし月々の家賃を1万円アップできたらリフォームに投資した費用の回収期間は5年となります。

ところが実際は家賃を1万円も上げると、新築物件、築浅物件と競合することになります。

築30年のリフォーム物件と、築3年の物件で家賃・間取りが似ていたら…勝負になりません。。

リフォームは目的ではなく手段

大切なのは、リフォームは目的ではなく手段だということ。

不動産投資において非常に重要な考え方ですし、絶対忘れてはいけないことだと思います。

  • 付加価値をつけて差別化するため
  • 使えるように修理するため

特に築古物件の場合、自分視点でリフォームをするとキリがなく、莫大なリフォーム費用が必要になります。

そこまでリフォーム代をかけるくらいなから、少々高くても築浅物件を買った方が投資効率が高いかもしれません。

リフォーム代をかけずに家賃を落とすのも一つの手段

築古物件において極力リフォームをしない、というのも一つの手段となります。

物件価格+リフォーム代 で利回りをシミュレーションすると以下になります。

1000万円を超える物件の場合、利回りを落としてでもリフォーム代をかけることはあると思います。中長期的な視点でみれば回収できますから。

一方、500万円以下の物件になると、下手にリフォーム代をかけるよりも、最低限のリフォームに抑えて、家賃を下げて入居させてもよいのです。

家賃を上下させるメリット・デメリット

ボロ戸建投資をしていていると「家賃下げると入居者の属性が下がりますよね?」といった相談をいただくのですが…シンプルにまとめると以下になります。

  • 家賃を上げると、築浅物件と競合する
  • 家賃を下げると、入居者属性が悪くなる

不動産投資では絶対解はないので、どっちが正解ということはありません。

物件の周辺環境、賃貸需要を鑑みてどうすべきか…ここが大家としての手腕を問われるところなのだと思います。

リフォームは目的ではなく手段」ということを念頭に、取るべき戦略を考えてみましょう。